Immobilien-Steuern im Überblick
Immobilien sind in Österreich mit verschiedenen Steuern belegt — beim Kauf, während der Haltedauer und beim Verkauf. Die wichtigsten:
- Grunderwerbsteuer (GrESt): Beim Kauf einer Immobilie
- Grundsteuer: Jährlich während der Haltedauer
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Bei Vermietung
- Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Beim Verkauf mit Gewinn
- Umsatzsteuer: Bei gewerblicher Vermietung (optional)
Grunderwerbsteuer beim Kauf
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Erwerb einer Immobilie an:
Entgeltlicher Erwerb (Kauf): - 3,5% vom Kaufpreis
Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung/Erbschaft): - Stufentarif auf den Grundstückswert: - bis EUR 250.000: 0,5% - bis EUR 400.000: 2,0% - darüber: 3,5%
Eintragungsgebühr Grundbuch: Zusätzlich 1,1% vom Kaufpreis
Beispiel Kauf um EUR 300.000: - GrESt: EUR 10.500 (3,5%) - Grundbucheintragung: EUR 3.300 (1,1%) - Gesamt: EUR 13.800
Besteuerung von Mieteinnahmen
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer mit dem progressiven Tarif (20%–55%). Von den Einnahmen dürfen Sie folgende Werbungskosten abziehen:
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 1,5% pro Jahr vom Gebäudewert (bei Wohngebäuden ab 2016)
- Finanzierungskosten: Kreditzinsen, Bearbeitungsgebühren
- Instandhaltung: Reparaturen, Erhaltungsaufwand
- Betriebskosten (nicht umgelegt): Hausverwaltung, Versicherung
- Werbung und Maklerkosten: Für Mietersuche
Beispiel bei EUR 12.000 Jahresmiete: - AfA (Gebäudewert EUR 200.000): EUR 3.000 - Kreditzinsen: EUR 2.400 - Steuerpflichtiges Einkommen: EUR 6.600
Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie fällt die Immobilienertragsteuer von 30% auf den Veräußerungsgewinn an.
Berechnung: Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Herstellungskosten – Verkaufsnebenkosten
Ausnahmen (steuerfrei): - Hauptwohnsitzbefreiung: Mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt (seit Anschaffung) oder 5 aus 10 Jahren - Herstellerbefreiung: Selbst errichtet und nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt - Altgrundstücke (Anschaffung vor 01.04.2002): Pauschale Besteuerung mit nur 4,2% vom Verkaufspreis (statt 30% vom Gewinn)
Umsatzsteuer bei Vermietung
Die Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit (unecht befreit). Sie können aber zur Steuerpflicht optieren:
Wohnungsvermietung: 10% USt (ermäßigter Satz) Geschäftsraumvermietung: 20% USt
Wann ist die Option sinnvoll? Wenn Sie hohe Herstellungskosten oder Sanierungskosten haben, können Sie durch die Option zur Steuerpflicht den Vorsteuerabzug nutzen. Das rechnet sich besonders bei Neubauten oder umfangreichen Sanierungen.
Steuerliche Tipps für Immobilienbesitzer
- Finanzierung optimieren: Kreditzinsen sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar
- Reparaturen vs. Herstellung: Instandhaltungskosten sind sofort absetzbar, Herstellungskosten müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden — die Abgrenzung ist oft strittig
- Hauptwohnsitzbefreiung planen: Bei geplantem Verkauf prüfen, ob die 2-Jahres-Frist erfüllt ist
- Vermietung über GmbH: Ab einem gewissen Immobilienportfolio kann eine Immobilien-GmbH steuerlich vorteilhaft sein (KöSt 23% vs. Spitzensteuersatz 55%)
- Vorsorgewohnung: Bei Anlegerwohnungen die Liebhaberei-Problematik beachten (Prognoserechnung über 20–23 Jahre notwendig)