Branche
Steuerberatung für Immobilienbesitzer und Vermieter
Für private Vermieter, Eigentümer und Immobiliengesellschaften: Kauf, Vermietung, Verkauf und Übertragung
Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist umsatzsteuerlich Unternehmer. Vieles entscheidet sich schon beim Kauf: wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, wie finanziert wird und welche Umsatzsteuer gilt. Beim Verkauf fällt in der Regel Immobilienertragsteuer an, bei Übertragungen in der Familie Grunderwerbsteuer.
Auf einen Blick
- Vermietung, Abschreibung und Prognoserechnung
- Umsatzsteuer bei Wohn- und Geschäftsräumen
- Verkauf und Immobilienertragsteuer
Das beschäftigt Sie als Vermieterin oder Vermieter
Abschreibung und Grundanteil
Vermietete Wohngebäude schreiben Sie mit 1,5 % pro Jahr ab. Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, sind im ersten Jahr bis zu 4,5 % und im zweiten bis zu 3 % möglich.
Grund und Boden nutzt sich nicht ab: Ohne Nachweis gelten 20 % des Kaufpreises als Grundanteil, wenn die Gemeinde weniger als 100.000 Einwohner hat und der durchschnittliche Baulandpreis unter 400 Euro je m² liegt. Sonst sind es 30 % bei Gebäuden mit mehr als zehn Einheiten und 40 % bei bis zu zehn Einheiten; ein Gutachten kann einen anderen Anteil belegen.
Instandhaltung oder Instandsetzung
Laufende Reparaturen setzen Sie im Jahr der Zahlung ab. Instandsetzungen an Wohngebäuden, die den Nutzungswert wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern, etwa der Austausch von Fenstern oder Heizung in größerem Umfang, verteilen Sie auf 15 Jahre.
Was etwas Neues schafft, etwa ein Dachbodenausbau, zählt zu den Herstellungskosten und wird über die Abschreibung verteilt.
Umsatzsteuer bei Vermietung
Wohnungsmieten unterliegen 10 % Umsatzsteuer, außer Sie nutzen als Kleinunternehmer mit Umsätzen bis 55.000 Euro die Befreiung. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich steuerfrei. Optieren Sie zur Steuerpflicht, verrechnen Sie 20 % Umsatzsteuer.
Das ist möglich, wenn der Mieter die Räume nahezu ausschließlich für Umsätze mit Vorsteuerabzug nutzt. Davon hängt der Vorsteuerabzug aus Kauf und Sanierung ab, der bei späteren Änderungen innerhalb von 20 Jahren zu berichtigen sein kann.
Liebhaberei
Liebhaberei bedeutet, dass das Finanzamt die Vermietung steuerlich nicht anerkennt, weil auf Dauer kein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben zu erwarten ist. Verluste gehen dann verloren.
Wird eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus seit 2024 vermietet, muss sich der Überschuss innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn ergeben; bei Zinshäusern gilt ein längerer Zeitraum. Eine Prognoserechnung zu Beginn zeigt, ob das realistisch ist.
Verkauf und Immobilienertragsteuer
Beim Verkauf beträgt die Immobilienertragsteuer 30 % des Veräußerungsgewinns. Für Altvermögen, also Grundstücke, die am 31. März 2012 nach altem Recht schon steuerfrei verkauft werden konnten (in der Regel Anschaffung vor dem 1. April 2002), wird pauschal gerechnet: bei Verkäufen bis Ende 2026 effektiv 4,2 % des Erlöses, ab 1. Jänner 2027 effektiv 6 %.
Nach einer Umwidmung gelten höhere Sätze. Unter bestimmten Voraussetzungen befreit sind unter anderem der Verkauf des Hauptwohnsitzes und selbst hergestellter Gebäude.
Was wir für Ihre Vermietung übernehmen
Kaufpreisaufteilung
Wir teilen den Kaufpreis auf Grund, Gebäude und Inventar auf und prüfen, ob sich ein Gutachten zum Grundanteil lohnt.
Prognoserechnung
Wir erstellen die Prognose, mit der Sie gegenüber dem Finanzamt belegen, dass die Vermietung einen Gesamtüberschuss erwarten lässt.
Umsatzsteuer-Option
Wir rechnen durch, ob sich die Option zur Steuerpflicht bei Geschäftsräumen lohnt: 20 % Umsatzsteuer auf die Miete gegen Vorsteuerabzug, samt Berichtigung.
Steuererklärung mit Beilage E1b
Wir erstellen Ihre Einkommensteuererklärung samt Beilage E1b für jedes Mietobjekt.
Verkauf vorbereiten
Wir berechnen die Immobilienertragsteuer vor dem Verkauf und prüfen Befreiungen wie Hauptwohnsitz oder selbst hergestellte Gebäude.
Ihre Ansprechpersonen
Mag. Ulrike KomposchMarkus Komposch, MSc MSc
Steuerberaterin, Steuerberater und das Team
- +43 2243 32193
- office@klbgwt.at
- Mo–Do 07:30–16:30
Immobilien in der GmbH?
Immobilien werden auch in einer GmbH gehalten. Ob das steuerlich günstiger ist, hängt davon ab, wie viel Ertrag im Unternehmen bleibt und wie viel Sie ausschütten. Eine GmbH bilanziert immer und legt den Jahresabschluss offen.
Mehr zur Betreuung von GmbHsHäufige Fragen
Wie wird die Vermietung von Immobilien besteuert?
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Absetzbar sind unter anderem Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung und Verwaltungskosten. Umsatzsteuerlich sind Sie als Vermieter Unternehmer: Die Vermietung von Wohnraum unterliegt 10 %, sofern nicht die Kleinunternehmerbefreiung greift. Geschäftsräume sind grundsätzlich steuerfrei. Optieren Sie zur Steuerpflicht, verrechnen Sie 20 % Umsatzsteuer, sofern der Mieter die Räume nahezu ausschließlich für Umsätze mit Vorsteuerabzug nutzt.
Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Das hängt vor allem davon ab, wie viel Ertrag in der GmbH bleibt und wie viel Sie ausschütten, außerdem von Zahl und Finanzierung der Objekte. Die GmbH zahlt 23 % Körperschaftsteuer, bei Ausschüttung kommen 27,5 % Kapitalertragsteuer dazu. Weil sie bilanzieren muss, fallen laufende Kosten an. Bringen Sie bestehende Objekte ein, können Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Immobilienertragsteuer anfallen.
Fällt beim Verschenken einer Immobilie Schenkungssteuer an?
Nein, eine Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Es fallen aber Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an; bei unentgeltlicher Übertragung und in der Familie beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5 % für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % darüber. Eine Schenkungsmeldung ist für Grundstücke nicht nötig.
Was muss ich bei Kurzzeitvermietung beachten?
Einnahmen aus Kurzzeitvermietung, etwa über Airbnb, sind einkommensteuerpflichtig. Buchungsplattformen melden die Einnahmen ihrer Anbieter an das Finanzamt. Umsatzsteuerlich unterliegt die Beherbergung 10 %, außer die Kleinunternehmerbefreiung greift. Bieten Sie hotelähnliche Leistungen wie laufende Reinigung oder Frühstück an, kann steuerlich ein Gewerbebetrieb vorliegen. Wir prüfen, welche steuerlichen Pflichten für Ihre Wohnung gelten.
Rechnen Sie vor der Entscheidung mit uns
Sie wollen kaufen, vermieten oder verkaufen? Wir rechnen in Klosterneuburg oder digital Abschreibung, Umsatzsteuer und Immobilienertragsteuer mit Ihren Zahlen durch, bevor Sie sich festlegen.