Immobilien­beratung

Bei der Veräußerung von Grundstücken fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer an. Ausnahmen gibt es z.B. für Hauptwohnsitze oder selbst hergestellte Gebäude. Wir prüfen Ihre Situation und berechnen die Steuer korrekt.

Liebhaberei bedeutet, dass das Finanzamt eine Vermietung als nicht gewinnorientiert einstuft. Dann werden Verluste nicht anerkannt. Mit einer Prognoserechnung kann man Liebhaberei oft vermeiden. Wir unterstützen Sie dabei.

Ja, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind bei der Vermietung abzugsfähig. Bei Wohngebäuden sind Instandsetzungsaufwendungen, die den Nutzungswert wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern, zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Nicht regelmäßig anfallende Instandhaltungsarbeiten können Sie auf Antrag auf 15 Jahre verteilen (§ 28 Abs. 2 EStG). Wir prüfen, wie Ihre Aufwendungen einzuordnen sind.

Die ImmoESt beträgt 30 % (§ 30a EStG) und wird meist vom Vertragserrichter abgeführt. Für Altvermögen, in der Regel bis 31. März 2002 angeschafft, gilt eine pauschale Ermittlung: Bei Verkäufen bis Ende 2026 sind es effektiv 4,2 % des Erlöses, ab 1. Jänner 2027 effektiv 6 %. Wir berechnen die Steuer vorab, damit Sie Ihren Nettoerlös kennen.

Bei vermieteten Wohngebäuden beträgt die AfA 1,5 % der Gebäudekosten pro Jahr, bei betrieblichen Gebäuden bis zu 2,5 % (§ 8 EStG). Der Grundanteil ist nicht abschreibbar: Pauschal sind 20 % auszuscheiden, in Gemeinden ab 100.000 Einwohnern oder mit hohen Baulandpreisen je nach Größe des Gebäudes 30 % oder 40 %. Ein Gutachten kann einen anderen Anteil belegen.

Der Überschuss aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglich AfA, Zinsen, Betriebskosten und Instandhaltung) unterliegt dem Einkommensteuertarif. Für Wohnraum gelten 10 % Umsatzsteuer, sofern Sie nicht als Kleinunternehmer befreit sind. Geschäftsräume sind grundsätzlich steuerfrei; mit Option zur Steuerpflicht gelten 20 %, wenn der Mieter sie nahezu ausschließlich für Umsätze mit Vorsteuerabzug nutzt.

Eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr, bei Grundstücken fällt aber Grunderwerbsteuer an. Im Familienkreis beträgt sie gestaffelt 0,5 %, 2 % und 3,5 % des Grundstückswerts (§ 7 Abs. 1 GrEStG), dazu kommt die Eintragungsgebühr. Wir prüfen vorab, ob eine Übertragung zu Lebzeiten oder im Erbweg günstiger ist.

Vor dem Kauf sollten Nutzung (privat, Vermietung, betrieblich), Finanzierung und Umsatzsteuer geklärt sein, etwa die Option zur Steuerpflicht bei Geschäftsräumen (dann 20 % Umsatzsteuer auf die Miete) für den Vorsteuerabzug. Auch die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude beeinflusst die spätere Abschreibung stark. Nach der Unterschrift lässt sich vieles nicht mehr korrigieren.

Grundsätzlich ja: Anfangsverluste, etwa durch hohe Zinsen oder Instandsetzungen, können mit anderen Einkünften ausgeglichen werden und senken so Ihre Steuerlast. Voraussetzung ist, dass die Vermietung auf Dauer einen Gesamtüberschuss erwarten lässt, sonst droht die Einstufung als Liebhaberei. Mit einer Prognoserechnung dokumentieren wir die Überschusserzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt.