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Immobilien sind eine beliebte Geldanlage — aber steuerlich komplex. Abschreibung (AfA), Vorsteuerabzug, Liebhaberei-Prüfung, Immobilienertragsteuer bei Verkauf: Wer die Regeln nicht kennt, verschenkt bares Geld oder tappt in teure Fallen.
Welche Aufgaben wir übernehmen, wie der Ablauf aussieht — und was Sie davon haben.
Vor einem Immobilienkauf prüfen wir die steuerlichen Rahmenbedingungen: Wie hoch ist die voraussichtliche AfA? Lohnt sich der Vorsteuerabzug? Ist die Anschaffung über eine GmbH oder im Privatvermögen sinnvoller? Sie erhalten eine Vergleichsrechnung der Varianten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Bei bestehender Vermietung erstellen wir die jährliche Überschussrechnung, prüfen die Liebhaberei-Prognose und optimieren Ihre Abzugsmöglichkeiten. Renovierungen und größere Instandhaltungen planen wir steuerlich mit — ob sofort absetzbar oder über mehrere Jahre verteilt, macht einen erheblichen Unterschied.
Bei einem geplanten Verkauf berechnen wir die voraussichtliche Immobilienertragsteuer und prüfen, ob Befreiungen greifen. Wir unterstützen Sie bei der Selbstberechnung der ImmoESt durch den Notar und stellen sicher, dass alle Angaben korrekt sind.
Von der Vorsorgewohnung bis zum Zinshaus.
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Bei Gebäuden beträgt die AfA (Absetzung für Abnutzung) in der Regel 1,5% bis 2,5% der Anschaffungskosten jährlich, abhängig vom Baujahr. Altbauten (vor 1915) können oft mit 2% abgeschrieben werden, Neubauten meist mit 1,5%. Wichtig: Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, nicht der Grundanteil. Deshalb lohnt sich eine getrennte Bewertung beim Kauf — je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung. Sanierungskosten können oft sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt oder über die AfA verteilt werden.
Ja, Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Aber: Sie können sehr viele Kosten absetzen — Finanzierungszinsen, Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltungskosten, AfA, Versicherungen. Bei Vorsorgewohnungen können Sie auch die Umsatzsteuer (20%) aus den Anschaffungskosten als Vorsteuer zurückholen, müssen dann aber auch die Mieteinnahmen versteuern. Wir zeigen Ihnen alle Abzugsmöglichkeiten und berechnen, ob die Option zur Umsatzsteuer für Sie vorteilhaft ist.
Beim Verkauf fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30% auf den Gewinn an. Es gibt aber wichtige Ausnahmen: Hauptwohnsitzbefreiung (wenn Sie die letzten 2 Jahre oder 5 der letzten 10 Jahre dort gewohnt haben), Alt-Vermögen (Kauf vor April 2002), Herstellervermögen. Bei selbst errichteten Gebäuden kann unter Umständen auch der Einkommensteuersatz statt der 30% ImmoESt gelten. Wir berechnen die voraussichtliche Steuer, prüfen alle Befreiungen und zeigen Gestaltungsmöglichkeiten auf — oft lässt sich durch geschickte Planung viel Steuerlast sparen.
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